賃貸住宅の税金 サワダ(建)不動産

マイホーム用でも賃貸用でも、不動産を購入した場合には、不動産取得税や登録免許税がかかります。またその後保有し続けると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。これらの税金ですが、賃貸用不動産は、マイホームでは適用可能である税金の軽減の特例を受けることができないなど、税務上の取扱いが異なる場合があります。

不動産取得税
賃貸住宅は、自己居住用ではないので住宅用不動産を取得した場合の軽減の特例は受けられません。(新築住宅は、マイホーム同様に適用要件を満たせば軽減の特例が受けられます。)
登録免許税
自己居住用ではないので、新築・中古ともに住宅用家屋の軽減の特例は受けられません。
固定資産税・都市計画税
適用要件を満たせば「住宅用地」及び「新築住宅の建物」の軽減措置が受けられます。
ただし、市区町村により軽減の特例の内容が異なる場合がありますので、詳細は不動産が所在する市区町村にご確認下さい。
消費税
売り主が消費税の課税事業者であれば、建物部分については消費税が課税されます。

賃貸事業を開始した場合は、主に以下の書類を税務署に届け出ます。(AとBは任意です)
※また事業とは戸建なら3戸以上、部屋貸しなら10室以上が目安となります。

  届出書類 届出理由 提出期限
@ 個人事業の開廃業届出書 事業を開始した場合 事業開始から1ヶ月以内
A 青色申告承認申請書 青色申告を
選択したい場合
その年の3月15日まで
(その年の1月16日以後に事業を開始した人については、事業開始の日から2ヶ月以内)
B 所得税の減価償却資産の
償却方法の届出書
減価償却資産の償却方法に
定額法以外を選定したい場合
※償却方法を選定しない場合、全ての減価償却資産に定額法が選定されたとみなされます。
開業した年の翌年3月15日まで
※建物については定額法のみとなり定率法を選択することができません。

平成22年9月30日に中古の賃貸マンション(居住用)を取得した場合にかかる各種税金はいくらになりますか?(売買金額6,000万円、土地固定資産税評価額3,000万円、建物固定資産評価額1,000万円、固定資産税・都市計画税の年税額22万円、取得のための借入金2,000万円)

減価償却
建物や建物付属設備などの資産は購入時に全てを必要経費とするのではなく、毎年減価償却により耐用年数で分割して必要経費にします。減価償却の方法には定額法と定率法があります。減価償却費の金額の総額は、どちらの方法を使用しても同じです。早期に必要経費化したい場合は、定率法を選定した方がよいでしょう。個人の場合、定率法を選択したい場合は事前に「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで定率法で計算することができます。届出書が出されていない場合には定額法となります。ただし、建物については定額法で計算しなければなりません。
青色申告
青色申告を選択した場合には、さまざまなメリットがあります。主なメリットとしては、10万円の青色申告特別控除があります。これは、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに10万円(所得金額を限度とする)を控除することができるものです。さらに「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」(一般的に貸室10室、貸家5棟)以上であれば、複式簿記による帳簿作成をすることを条件とした65万円控除できる青色申告特別控除や、事業に専従する親族に対して支払う給与を青色事業専従者給与として必要経費に計上することができる制度等があります。
土地の固定資産税が1/6
通常所有する土地の固定資産税評価額に対し、年1.4%の固定資産税が課せられますが、 住宅を建築した場合には、1棟につき200m2を上限に評価額が1/6に軽減されます。

更地の場合と戸建賃貸住宅を建てた場合にかかる土地に対する固定資産税の違い
<設定>
・「固定資産税評価額」が50,000円/u   ・土地の面積は198m2(約60坪)


●更地の場合
198m2×50,000円×0.014=138,600円
更地の固定資産税は、
年間138,600円です。
●戸建賃貸住宅を建てたの場合
198m2×50,000円×1/6×0.014=23,100円
戸建賃貸住宅を建てた場合の土地にかかる 固定資産税は、
年間23,100円です。  


年間で
115,500円の節税になります!



土地の都市計画税が1/3
通常所有する土地の固定資産税評価額に対し、毎年、0.3%の都市計画税が課せられますが、住宅を建築した場合には、1棟につき200m2を上限に評価額が1/3に軽減されます。

<設定>
・「固定資産税評価額」が50,000円   ・土地の面積は198m2(約60坪)

●更地の場合
198m2×50,000円×0.0025=24,750円
更地の都市計画税は、
年間24,750円です。
●戸建賃貸住宅を建てたの場合
198m2×50,000円×1/3×0.025=8,250円
戸建賃貸住宅を建てた場合の土地にかかる 資産税は、
年間8,250円です。  


年間で
16,500円の節税になります!

更地に対してかかる土地の固定資産税・都市計画税合わせて
132,000円も節税できます!

相続税も減税されます

戸建賃貸住宅もアパート・マンション同様に、土地・建物の評価減、建築資金の借入残額の控除により、 相続税を大幅に減額する事も可能です。また、相続税の減額のみならず、納税資金準備においても賃料収入をストックすることにより、土地の売却や物納を回避する事も可能です。

<設定>
・土地面積1,000m2 ・ 路線価5万円 ・ 借地権割合40% ・借家権割合30%の土地に戸建賃貸住宅10棟を建築費1億円、全額借入で建築した場合。
・この土地、建物にも相続税の課税対象となる資産がある場合。

土地の評価額…
1,000m2×5万×(1-借家権割合30%×借地権割合40%)=
4,400万円

建物の評価額…
建物価格1億円×(1-借家権割合30%)=
7,000万円

 

更地の状態の相続税評価額 戸建賃貸住宅建築後の評価額
土地 5,000万円 土地 4,400万円
建物 7,000万円
借入金 ▲1億円
評価額合計 5,000万円 評価額合計 1,400万円

3,600万円の評価減になりました!


遺産分割にも有効

戸建賃貸住宅なら相続が争続に発展する事も回避できます!

・アパートやマンションと違い、1棟づつ分けることが出来ます。したがって、せっかく一族繁栄の為に守ってきたはずの土地が、思わぬ揉め事や争い事に発展することも回避できます。

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