フラット35

  フラット35 定額、定率の「型」とは?
これは何が定額、定率かと言えば、上にも書いているとおり、単純に手数料の話です。それぞれを簡単にご説明すると、

定額型:借入れ金額に関係せず、手数料が定額(融資額が1,000万円でも2,000万円でも同じ金額です)

定率型:借入れ金額に対して、何%を手数料とする方式。当然借入額が大きいほど、手数料は多くなります。

ということです。定額型では、手数料はかなり安く設定されている金融機関が多く、31,500円から手数料を設定していることが多いです。それに引き換え定率型は最低で0.5%程度から。借入金額が3,000万円だった場合には、手数料は150,000円になります。

手数料の金額だけを比べると、定額型の方がもちろんお得ですが、実際にはもっと大きな違いが両者にはあります。それは金利が異なるということ。ほとんどの金融機関では、最低でも0.1%程度、定率型の方が金利が安く設定されています。

又、よく見かける「フラット35 金利 ○%」という表示は、どこの金融機関であろうとほとんどが定率型を選択した場合の金利を指しています。



  定率型がお得です
いきなり結論ですが、定率型がお得です。初期の手数料はもちろん多くかかりますが、その分月々の支払いが楽になります。フラット35は最長35年。その間ずーっと0.1〜0.2%の金利優遇があるわけです。又、手数料は融資実行時に口座より支払うことが多いため、初期費用を余程抑えたいという場合又は、返済期間が極端に短く、金利が低い恩恵を受けられる期間が短いという場合以外は、定率型を選んだ方がメリットが大きいです。

但し、一部の金融機関においてはフラット35の定額型と定率型が選択できないところもあり注意が必要です。

自分が利用するのは定額型か定率型か、最初に多く費用を払って後の支払いを抑えるか、最初は安い費用で後の支払いが多くなることを覚悟するか、事前に考えておくことが重要です。



フラット35の融資を受ける際には、購入価額の9割が融資金額の上限に定められています。では、購入価額とはどこまでの費用が含まれるか
フラット35は建設費・購入価額の9割以内の金額が融資限度として制限があるため(保証型は10割以内)、普通に考えれば残りの1割が自己資金と言うことになります。例えば、3500万円の物件であれば、自己資金は最低350万円。つまり、融資を受ける際に、この3,500万円に含めることが出来ない費用はローンを利用することも出来ないため、自分で捻出する必要があると言うことです。
建築費用
文字通り、住宅ローンのメインとなる費用のこと。家の設備に対する費用はほぼ全て含んで考えることが出来ます。例えば、キッチンの工事や外構工事など、建売住宅の売買契約や注文住宅の施工契約において明記される設備のための費用が含まれます。

● 測量や整地、地盤改良のための費用
住宅購入に必要な測量や整地、地盤改良のための費用も購入価額に含むことが出来ます。特に地盤改良や整地費用は高額となることが多く、資金的に心配な場合は購入価額に盛り込むことの出来る費用なので覚えておいてください。

● 既存建物や障害物の取り壊し・除去費用
住宅建築を前提とした建物の取り壊しや障害物の除去費用は購入価額の中に含むことができます。これらの費用はかなり大きい金額になることも多いため、フラット35を利用する場合には融資金額に含めるのも有効です。

● 水道の引き込み、電気関連工事等の費用
これらの費用も住宅建築を前提とした付帯工事と出来るようですが、工事業者が工務店やハウスメーカーではないため、施工契約上に記載は当然されません。こういった費用を購入価額に含めるには、施工契約とは別に費用の見積もりを工務店やハウスメーカーに作成してもらいましょう。見積もりには工務店やハウスメーカーが発行したことが証明できるように押印が必要です。

● 造作家具などの作成費用
施工契約時に金額が確定していれば、もちろん購入価額に含めることが出来ます。金額が確定していない場合にも、「4」と同様にどれくらいの金額がどの家具の造成に必要であるかの見積もりを取得することにより、購入価額に含めることが可能です。

● 外構工事の費用
建物の建築に付随する外構工事の費用も購入価額に含めることが出来ます。外構工事は後から行なった場合、費用がかさむことが多いため予め予算に組み入れておくことをお勧めします。

技術的基準

フラット35の技術基準は主に以下のような内容です。

● 土台、基礎の安全性
土台などの木部への雨のはね返りの防止や、床下の点検のしやすさなどを考慮して、基礎の地面からその上端までの高さを40p以上としています。
● 住宅の耐久性
耐火構造、準耐火構造(※4)または耐久性基準に適合
(1)土台の防腐・防蟻措置
(2)換気設備の設置
炊事室、浴室及び便所には、機械換気設備又は換気のできる窓を設けます。
(3)以下のいずれかの該当を必須
 ・主要構造部を耐火構造とした住宅
 ・準耐火構造(省令準耐火構造の住宅を含む)の住宅
 ・耐久性基準に適合する住宅であること
  (住宅性能表示制度の劣化対策等級2レベルの内容です)

※耐久性基準は、工法別に異なるため注意が必要です

● 断熱構造
住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の
断熱材を施工(S55年省エネ告示レベル)

(1)住宅の各部は、気候条件に応じ、室内の温度を保ち結露を防止する構造とします。(住宅性能表示制度の省エネルギー対策等級2レベルの内容です。)
(2)グラスウール等の繊維系断熱材等の透湿抵抗の小さい断熱材を使用する場合は、防湿層を設けます。(例外有)

● 配管設備
(1)一戸建ての場合、炊事室に設置される給排水の配管等は、点検口等から点検または清掃できるものとします。
(2)共同住宅の場合、給排水その他の配管で各戸が共有するものは、構造耐力上主要な部分である壁の内部に設けないものとします。



 フラット35の定める技術基準とは・・・
ぱっと見ると当たり前であって欲しいレベルの基準もたくさんあります。そしてもちろん、これらの検査や申請手続きには若干の費用が発生するものもありますが、生涯を共にする我が家、十分に安心できるにこしたことはありません。
又、建築前であれば、「フラット35を住宅ローンに選択しようと考えているので、技術基準をクリアした住宅にしたい」と、ハウスメーカーや工務店にも言いやすく安心住宅を手に入れやすいと考えることもできるのではないでしょうか?

しかし、既に完成済みの建売住宅などでは、基準をクリアしていないと当然ながらフラット35を利用することは出来ず、「後から補強する」といった方法を取り難い技術基準も多いため、ハウスメーカーや工務店によく確認することが必要になります。

更に、一定期間金利の優遇を受けられる、フラット35S(エス)優良住宅取得支援制度については、ここに挙げた技術基準に、更に追加での技術基準クリアが必要となりますがメリットも多く、できる限りの利用をおすすめします。


フラット35Sの技術基準は主に以下のような内容です。この中で2つ(※平成20年度よりこれまでの1つ⇒2つに変更になりました)をクリアしていれば、フラット35の申し込みが可能です。

● 省エネルギー性に優れた住宅
省エネルギー対策等級4であること。省エネルギー対策等級とは、日本住宅性能表示基準に定められた等級であり、1〜4の段階に等級があります。数値が大きいほど厳しい基準となっており、フラット35Sでは、最も厳しい4が必要となります。
この省エネルギー対策等級とは、簡単に言うと冷暖房を効率良く行えるために住宅の気密性や断熱性を高めることを指します。
対策等級は、日本全国を6つの地域に定め、その中でそれぞれの地域に応じて4段階の等級で基準定めています。

省エネルギー対策等級4とは相当の気密性や断熱性を誇り、普段の生活の中でも家の暖かさや冷房の持続感など、十分に感じることが出来るほどです。当然、光熱費にも直接影響しますので、住宅のランニングコストを考える上では、気密性や断熱性が高いに越したことはありません。


● 耐震性に優れた住宅
地震大国日本において、耐震性に優れた住宅であることは、毎日の生活においてとても安心材料になることは間違いありません。フラット35Sでは耐震等級2又は3、又は免震建築物であることを定めています。この耐震等級は、構造計算の上で確保される基準であり、具体的には

●極めて稀(数百年に一度)に発生する地震による力に対して、「倒壊」「崩壊」しない程度

として定められており、耐震等級1は上記そのもの。耐震等級2では耐震等級1の1.25倍の力を基準。耐震等級3では耐震等級1の1.5倍の力を基準にされています。

又、免震建築物とは、建物自体に地震の揺れを軽減させる装置を基礎や土台等に設置することにより、地震の被害を抑える建物のことを言います。耐震は文字通り「耐える」ことにより実現しますが、免震は揺れを逃がすような構造です。免震住宅は地震の備えとしてはかなりの安心感ですが、コストもそれなりに高額です。しかも認定を受けるための費用がとても高額なため、個人のフラット35S利用での住宅取得には向いていないとも言えます。(免震建築物はフラット35Sの平成19年の受付より追加されました)


● バリアフリー性に優れた住宅
高齢者等配慮対策等級3又は4又は5であること。この高齢者等配慮対策等級とは、かなり細かい基準が定められていますが、基本的には「高齢者が安全に生活できる」又は「介助式車椅子での生活を前提とした配慮がされている」レベルが最低基準となります。こちらも日本住宅性能表示基準により定められています。


● 耐久性・可変性に優れた住宅
この基準もフラット35Sの平成19年の受付より追加されました。具体的には劣化対策等級3 かつ、維持管理対策等級2又は3であること。と定められています。劣化対策等級3とは「通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75〜90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている」となっており、更に必要な維持管理対策等級2は「配管をコンクリートに埋め込まない等、維持管理を行うために基本的な措置が講じられている」と定められています。

この基準は、建物の構造が木造か鉄骨、鉄筋コンクリートかによっても異なっており、基本的には使用している材質が基準をクリアしているかどうかの判断になります。
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