不動産の媒介契約 サワダ(建)不動産

具体的な査定額が決まり、さあ自宅を売りに出そうと不動産屋さんにお願いする時、それを取り扱う不動産業者に、宅建業法では”媒介契約制度”を義務づけています。また、これを”委任”とか”媒介委任”とも言います。
媒介契約には、以下の3種類があります。

専属専任
媒介契約
売却の依頼は1社のみ。売却に向けて積極的に努力する義務あり。
媒介契約締結後5日以内レインズに登録し、
証明書を売主様に交付しなければなりません。
依頼を受けた業者は、1週間に1回以上書面により
売却の進捗状況を報告しなければなりません。
自己発見取引が禁止されています。
専任
媒介契約
売却の依頼は1社のみ。売却に向けて積極的に努力する義務あり。
媒介契約締結後7日以内レインズに登録し、
証明書を売主様に交付しなければなりません。
依頼を受けた業者は、2週間に1回以上書面により
売却の進捗状況を報告しなければなりません。
自己発見取引が出来ます
一般
媒介契約
複数の業者に売却の依頼が可能です。売却に向けて積極的に努力
する義務はありません。
売主様の任意によりレインズに登録。
依頼を受けた業者は、売却の進捗状況を報告する義務はありません。
自己発見取引が出来ます

難しい用語が出てきましたが、レインズ(不動産流通標準情報システム)とは簡単に言うと、不動産屋さんが物件を検索するためのオンラインシステムのことです。
もっと簡単に言うと、今は不動産もインターネットを利用して、広く購入希望者を探せるようになっています。
委任を受けた業者は、レインズに物件を登録し、その登録された物件を他の業者が見ることにより購入希望者に紹介できるシステムになっています。
自己発見取引とは、売主様自身で友人、知人から購入希望者を発見することです。

では、3つのうちどれがいいのでしょうか?
約9割の方が専任専属専任を選んでいます。複数の業者に一般で頼んでも業者側に積極的販売努力義務がないのと、時間と労力がかかるからです。
何となく複数の業者に頼めるんだから一般媒介のが早く売れそうな気がしませんか?
それにどうして一般媒介は、売却に向けて積極的に努力する義務がないの?って思いませんか?

その前に、不動産業者に支払う”仲介(媒介)手数料”についてご説明しましょう。
業法で定められている受領できる上限の額は売買金額に対して

200万円以下の金額 100分の5
200万円を越え400万円以下の金額 100分の4
400万円を越える金額 100分の3

となっています。
(例)1,000万円の場合        
200万以下の部分         200万円×100分の5=10万円
200万を越え400万以下の部分   200万円×100分の4=8万円
400万を越える部分        600万円×100分の3=18万円
となり、合計36万円となります。
これを速算式に直すと、400万円を超える金額の場合、売買価格×3%+6万円(消費税別途)となります。
これが、受領できる上限の額です。

専任・専属専任の場合、依頼は1社のみですからこの仲介手数料は、購入者が決まった場合、確実に依頼を受けた業者に入ります。
しかし、一般の場合は複数に依頼をしているため、どの業者で購入者が決まるのか分かりません。
業者さんから見ると、確実に手数料が入るのと、どちらか分からないのでは宣伝広告費にかける費用等が大幅に違ってきます。そんな理由から一般の場合は業者もあまり営業経費をかけませんし、業法上も積極的販売努力義務をなくしているんです。setstats1

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